Vlaanderen behoort tot de meest verharde regio’s van Europa. Elke dag wordt 5 hectare volgebouwd. Willen we ons beschermen tegen overstromingen en droogte, dan moeten we dringend anders gaan wonen. Terzelfdertijd staan 170.000 gezinnen op de wachtlijst voor een sociale woning. Er moeten massaal sociale woningen bijgebouwd worden klinkt het. Zijn de bouwshift en de sociale wooncrisis met elkaar verzoenbaar? We spraken met Jorik De Wilde, bouwkundig ingenieur en stedenbouwkundige bij Endeavour, en gingen op zoek naar alternatieven.
Onder de noemer van de ‘bouwshift’ wil de Vlaamse regering tegen 2040 de inname van open ruimte stoppen. De weg is nog lang, maar met het krokusakkoord dat op 23 februari werd afgeklopt, is de shift ingezet. De Vlaamse regering concentreert zich vooral op woonuitbreidingsgebied. Zien eigenaars hun grond in woonuitbreidingsgebied herbestemd worden? Dan moet een openruimtefonds van 100 miljoen euro per jaar deze eigenaars voor 100% van de marktwaarde vergoeden.
Jorik De Wilde is bouwkundig ingenieur en stedenbouwkundige aan het werk bij Endeavour – een sociaal ruimtelijk onderzoeksbureau dat inzet op sociale en participatieve stedelijke ontwikkelingsprojecten. Daarnaast is hij voorvechter van betaalbaar wonen en sterk begaan met de sociale huisvestingsproblematiek. Via verschillende acties (onder meer in de Brugse Poort en Het Pand te Gent) kwam hij in aanraking met deze problemen in de praktijk.
Hoe kijk je naar het akkoord dat er is gekomen met betrekking tot de bouwshift?
Jorik: “De discussie draaide vooral rond de woonuitbreidingsgebieden. Gebieden waar momenteel nog geen woningen staan, maar waar strikt genomen wel gebouwd mag worden moest de drang daar zijn. Met de bouwshift gaan veel van die gebieden een nieuwe bestemming krijgen – bijvoorbeeld landbouw-, recreatie-, of natuurgebied.
Het grote probleem wordt de financiering. Als mensen eigenaar zijn van een stuk grond waarvan ze ooit de rechten hebben gekregen om daar op te bouwen, en ze mogen dat plots niet meer doen, dan wordt die eigendom plots veel minder waard. Stukken grond op woonuitbreidingsgebied die herbestemd worden als natuurgebied dalen aanzienlijk in waarde.
Er is beslist dat eigenaars aan 100% van de huidige marktwaarde door de lokale besturen vergoed moeten worden. Voor een stuk grond dat 100.000 euro waard was, en nu nog maar 20.000 euro, moet de gemeente voor 80.000 euro compenseren. Lokale besturen kunnen dit vaak niet begroten, waardoor de Vlaamse regering heeft beslist hierin bij te staan en jaarlijks een pot van 100 miljoen euro ter beschikking van de lokale besturen te stellen.”
Is dat een goede zaak?
“Het zijn stappen in de goede richting, maar ik weet niet of het voldoende zal zijn. Enerzijds wringt die 100% compensatie wel een beetje. Plaatsen worden aantrekkelijker door aan bepaalde voorzieningen of infrastructuur te werken. Parken worden aangelegd, er komen nieuwe trein- en fietsverbindingen, het openbaar vervoer verbetert, enzovoort. Vaak investeringen met publieke middelen die er voor zorgen dat gronden aantrekkelijker en duurder worden. En nu is het het recht van de eigenaar om volledig gecompenseerd te worden voor die meerwaarde, opnieuw met publieke middelen.
Anderzijds, wat die 100 miljoen betreft… Experts schatten de totale kost van de bouwshift op 31,5 miljard. Als het financieel niet haalbaar wordt, gaan er minder gedurfde beslissingen worden gemaakt, en dus minder bestemmingswijzigingen. Het is goed dat die pot wordt vrijgemaakt. Het was ondenkbaar dat de compensatie enkel van de lokale besturen ging komen. Of die 100 miljoen ambitieus genoeg is, is een andere vraag.”
Zie je alternatieven voor de financiering?
“Natuurlijk zijn er volgens mij nog andere manieren om daar meer geld voor uit te trekken. Door op andere manieren aan financiering te doen. Maar, in Vlaanderen kom je op glad ijs als je aan andere manieren van belasting gaat denken.”
Zwerfruimte
“Een goed alternatief wordt voorgesteld in het boek ‘Zwerfruimte/Wanderspace’ van RE-ST Architecten. Dat is een bureau dat zich is beginnen afvragen waarom men maar blijft bouwen en bouwen. Er zijn zoveel onderbenutte en leegstaande ruimtes. Er zit zoveel potentieel in het meer verbinden van wat al is, in de plaats van te verbeelden wat nog moet komen. Daar slaat ‘Zwerfruimte’ op: ruimte die al in beslag is genomen, maar nog niet op zijn volste benut is – bijvoorbeeld een onderbenutte parking. Zwerfruimte opsporen, analyseren, activeren, of opruimen is in alle gevallen een effectief afremmingsmechanisme van een oververhitte bouwsector. De maatschappij is er super veel mee, maar het is moeilijk te monetariseren, dus je vindt daar momenteel geen geldstromen voor.”
“We moeten de ‘zwerfruimte’ dringend beter benutten: ruimte die al in beslag is genomen, maar niet volledig benut is.”
“Voor de financiering wordt gekeken naar het boscompensatiefonds. Wie in Vlaanderen een bos omhakt, moet in principe een nieuw en groter bos aanplanten. Ofwel door letterlijk bomen te planten. Ofwel door het overeenkomstig bedrag over te schrijven op het rekeningnummer van het boscompensatiefonds. Waarom geen bouwcompensatiefonds oprichten? We willen geen extra kubieke meter bebouwde ruimte toevoegen. Wie dat toch doet, moet er elders evenveel weghalen. Of door iets af te breken, of door een gebouw te vervangen en herop te bouwen, of door een vooraf bepaalde bouwcompensatiefactor in een fonds te storten. Het geld uit het fonds kan gebruikt worden om ons ruimtelijk dieet te betalen. Voor opruimbonussen, onthardingspremies, of voor het afkopen en uitdoven van woonuitbreidingsgebieden en het inrichten van natuuruitbreidingsgebieden.”
“Waarom richten we geen bouwcompensatiefonds op, naar analogie van het boscompensatiefonds? We willen geen extra kubieke meter bebouwde ruimte toevoegen. Wie dat toch doet, moet er elders evenveel weghalen. Of door iets af te breken, of door een gebouw te vervangen en herop te bouwen, of door een vooraf bepaalde bouwcompensatiefactor in een fonds te storten.”
Op hetzelfde moment voelen we de nood massaal sociale woningen bij te bouwen. Sociale huisvestingsmaatschappijen zijn soms genoodzaakt hun verouderd patrimonium in de stad te verkopen, om in de stadsrand nieuwe, meer energie-efficiënte, sociale woningen bij te bouwen. De bouwshift en de sociale wooncrisis lijken zo moeilijk verzoenbaar?
“Ja, bij WoninGent gaat dat bijvoorbeeld over de verkoop van 150 units in de stad, met de belofte er 1500 bij te bouwen in de komende 10 jaar – veelal in de stadsrand. Enerzijds is het spijtig dat ze die 150 units in de stad dan moeten verkopen omdat ze structureel ondergefinancierd zijn. Anderzijds is het bijbouwen van sociale woningen broodnodig, maar werkt het ook de verdere verharding van Vlaanderen in de hand. Ik zeg niet dat er niet in de stadsrand gebouwd mag worden, maar ik zie hier heel interessante sociale woningen verkocht worden.
Naast de verharding spelen nog andere dingen. Baarle is een mooi voorbeeld, waar woonuitbreidingsgebied aangesneden wordt voor sociale woningen. Baarle met één bus per half uur of uur, geen treinstation, en een behoorlijk eind fietsen van elke vorm van centrum. Mensen worden meer afhankelijk van de auto, en er wordt nieuwe open ruimte in beslag genomen. Zo gaan kansen om duurzame mobiliteit, duurzaam wonen, en ruimtelijk interessant verdichten rond kernen verloren.”
Kan het een eerste stap zijn om het verouderd patrimonium van de sociale huisvestingsmaatschappijen massaal te renoveren?
“Er moeten sowieso veel sociale woningen gerenoveerd worden. Maar, de sociale huisvestingsmaatschappijen zitten de laatste decennia al in een financiële wurggreep. Kijk naar WoninGent: zij hebben 500 miljoen euro nodig om hun patrimonium naar de geldende normen te renoveren. Ze moeten daar zelf heel veel middelen voor voorzien. Dus, wanneer ze historische of verloederde panden van de hand doen om op een efficiënte manier op andere plekken aan nieuwbouw te kunnen doen is dat vanuit financieel oogpunt te begrijpen. Maar, wat je niet kunt begrijpen is het alternatief: verkopen op de private markt. De private markt renoveert deze woningen, en je krijgt woningen die ooit in een betaalbaar segment zaten die nu plots onbetaalbaar zijn. De stad wordt onbetaalbaar en we krijgen nog meer een verplaatsing naar de stadsranden. We noemen dat ruimtelijk morsen.”
Kan de Vlaamse (of federale) overheid hier iets doen?
“Er moeten meer middelen naar de sociale huisvesting en ze moet structureel in het woonbeleid gemaakt worden. Het discours rond het woonbeleid zit helemaal verkeerd. De uitspraak van Bart Somers dat je ‘na 9 jaar regulier werken het recht op sociaal wonen moet verliezen’ is illustratief. Of Minister Diependaele die meer wil gaan focussen op de fraudeurs en een zwarte lijst wil maken van problematische huurders. Allemaal zaken die meebouwen aan het stigma dat ‘sociale huisvesting voor sukkels is’. Als ze dat nu eens vanuit ideologisch standpunt als een waardevolle vorm van wonen gaan zien, die interessant is om uit te bouwen, dan kan je daar ook op een andere manier middelen voor ter beschikking stellen. In Vlaanderen zitten we voorlopig aan 6-7% sociale woningen. Dat is één van de laagste percentages in vergelijking met de buurlanden. Daarenboven stopt Vlaanderen met het financieren van sociale woningen vanaf het moment dat een gemeente meer dan 15% sociale woningen heeft. Ze willen het gewoon niet oprecht uitbouwen tot iets structureel. Zolang dat het geval is, is het ook moeilijk om met die oplossingen te komen.”
“Vlaanderen stop met het financieren van sociale woningen vanaf het moment dat een gemeente meer dan 15% sociale woningen heeft. Zolang men dit niet tot iets structureel wil uitbouwen, is het moeilijk om met oplossingen te komen.”
Moeten we de oplossing dan elders gaan zoeken? Bij alternatieve vormen van wonen bijvoorbeeld.
“Dat kan zeker. Voor mijn thesis ben ik gaan kijken op welke manier het uitbouwen en stimuleren van wooncoöperaties kan helpen in het voorzien van meer betaalbaar wonen. Het idee was geïnspireerd op een voorbeeld van De Ideale Woning, een sociale huisvestingsmaatschappij in Antwerpen. Op een gegeven moment hebben zij een 80-tal woningen van de hand gedaan. Maar, in de plaats van deze te verkopen op de openbare markt, hebben ze die in een coöperatie gestoken.”
Wat zijn wooncoöperaties?
Wooncoöperaties zijn autonome organisaties van individuen die zich verenigen om hun woonbehoefte te vervullen, met behulp van een onderneming waarvan ze eigenaar zijn en die ze democratisch controleren. Bewoners huren met andere woorden bij zichzelf, en krijgen in ruil voor hun aandeelhouderschap een recht op huren binnen het aanbod van de coöperatie zonder eigendomsrecht te hebben over één bepaalde woning. Alle huurders zijn dus ook aandeelhouder, maar niet alle aandeelhouders zijn huurder. Er zijn ook vennoten die aandelen kopen om gebruik te maken van publieke functies die een coöperatie te beschikking stelt, als (sociale) investering met een beperkt rendement of met het oog op er later in te gaan wonen. Een wooncoöperatie is eerst en vooral een organisatievorm, eerder dan een woonvorm. Binnen een wooncoöperatie kunnen woonvormen zoals co-housing wel makkelijk georganiseerd worden vanwege het collectieve karakter (Wooncoop, 2020).
“Vanaf het moment dat je woningen overgeeft aan de private markt, worden die woningen een speculatief goed. Wooncoöperaties proberen daar tegenin te gaan door echt te focussen op huizen voor wat ze dienen, namelijk wonen. Coöperaties bouwen zelf of kopen (en renoveren) woningen aan met de bedoeling die langdurig te verhuren of ter beschikking te stellen van hun coöperanten. Dat garandeert een duurzame manier van omgang met het patrimonium. Coöperanten huren als het ware bij zichzelf.
Opnieuw moet dit wel structureel ingebed worden in het woonbeleid. Nu zegt de wetgeving dat sociale huisvestingsmaatschappijen enkel mogen verkopen op de openbare markt, en alleen aan schattingswaarde. Zo is het moeilijk om met wooncoöperaties aan de slag te gaan, want je stelt verwachtingen om aan de marktwerking te voldoen. Onder andere omwille van die redenen slagen wooncoöperaties er vandaag de dag nog niet in om altijd betaalbare woningen aan te bieden. Maar, ze zijn op z’n minst wel duurzaam in de brede zin van het woord. Als dit principe verder uitgerold en opgeschaald wordt, zie ik daar wel meer betaalbare én duurzame woningen uit voortvloeien.”
Zijn er zaken die we kunnen leren van het buitenland?
“In Amsterdam zie je dat de gemeente tegen 2040 streeft naar 40.000 bijkomende coöperatieve woningen. De stad stimuleert dit door nieuwbouwkavels ter beschikking te stellen aan wooncoöperaties, en door het oprichten van een publiek leenfonds van 50 miljoen euro om startende coöperaties bij te staan.
In Vlaanderen wordt te vaak gedacht dat de privésector gronden zal ontwikkelen naar de noden die er spelen. Maar, we merken dat dat vaak te eenzijdig én te duur is. In Amsterdam hebben ze ervoor gekozen om tactisch een aantal gronden die ze in bezit hebben in erfpacht te geven van wooncoöperaties. Zo worden échte vormen van wonen en vormen van huisvestingsprincipes die niet focussen op éénmalig winstbejag gestimuleerd.”
Interview: Karel Pype, stafmedewerker beleid bij Reset.Vlaanderen
Dit project draagt bij aan de volgende SDG’s :
