Het Pandschap: renoveren voor sociale verhuur

Thijs CaluArmoede, Recent, Wonen

De wooncrisis barst uit zijn voegen. Het nijpend tekort aan betaalbare woningen drijft steeds meer mensen naar slechte, ongeïsoleerde en ongezonde huizen. De wachtlijsten voor betaalbare en sociale huurwoningen worden steeds langer. Tegelijk staan veel huizen leeg. Het Pandschap zag in die leegstand een grote opportuniteit om het aanbod sociale huurwoningen op te krikken. 

“We kopen geen panden op om ze te renoveren, duurder te verkopen en er winst op te maken. Wat wij doen is eigenaars helpen die eigenaar willen blijven, om hun leegstaand pand een nuttige bestemming te geven, die ook voor de eigenaar nog iets opbrengt”, zegt Bert Van den Broele, projectmedewerker en bestuurder bij Het Pandschap.

Image

“We renoveren leegstaande huizen om die sociaal te verhuren voor minstens negen jaar”, vat Bert de missie van Het Pandschap bondig samen. “Wij nemen alle rompslomp die bij een renovatie hoort op ons. Want dat is vaak wat mensen tegenhoudt bij een renovatie. Onze enige voorwaarde is dat daarna het huis sociaal verhuurd wordt via een sociaal verhuurkantoor. De eigenaar wordt verzekerd van vaste huurinkomsten, ook al betaalt de huurder niet, of moeten er kleine werken worden uitgevoerd. 

Al liggen die inkomsten weliswaar een stuk lager dan als ze het pand op de reguliere manier zouden verhuren. Het is een bewuste keuze van de klanten om met ons in zee te gaan” 

Mensen doen vaak eerder om emotionele dan om financiële redenen beroep op de diensten van Het Pandschap. Zo kan het gaan om mensen die bijvoorbeeld een huis erfden, waarin ze zijn opgegroeid. Of ze willen om andere redenen geen afstand van een huis nemen. Ze willen  graag eigenaar blijven, maar hebben niet meteen een bestemming voor het pand. “Zo zien we vaak dat bijvoorbeeld de familie van mensen die naar het rusthuis vertrekken of dement zijn en niet meer zullen terugkeren, geen afstand kunnen nemen van het huis en het liefst eigenaar blijven. Vaak zijn dat huizen waar wel wat renovatiewerken nodig zijn. Die mensen zijn daar nog officieel gedomicilieerd, maar ondertussen woont er niemand.Het is niet altijd makkelijk om panden te vinden. Maar als we ons verhaal gaan doen gaan toch de helft van de mensen in op ons voorstel. We moeten dus wel iéts juist doen.”

Schoenmaker, blijf bij je leest

En dat iéts zit onder andere in de volledige ontzorging van alles wat met de renovatie te maken heeft. “Het zelf organiseren van een renovatie is enorm complex, en gebeurt echt nog op een ambachtelijke manier. Iets wat we anno 2022 eigenlijk echt niet meer zouden mogen tolereren.”, vindt Bert.  

Hij maakt de vergelijking met het kopen van een schoen:

  • ”Ken jij nog een goeie schoenmaker?” 
  • “Ja, ik ken wel iemand die goeie zolen verkoopt. Voor de veters en de bovenbekleding heb je wel nog iemand anders nodig.”

Dan ga je langs bij de persoon die de bovenbekleding doet: 

  • “Ja, ik kan je schoen wel maken, maar ik zal je geen prijs kunnen geven. Ik weet wat het leer kost en kan je daar een prijs voor geven. Maar de werkuren zijn in regie.”
  • “En wanneer zal de bovenbekleding af zijn?”
  • “Ik vrees dat ik daar dit jaar geen tijd meer voor heb, dus het zal eerder voor volgend jaar zijn.”

Bert: “En op het einde van de rit betaal je 130 euro of 150 euro, in plaats van de eerder afgesproken 100. Dat is toch niet meer van deze tijd? En iedereen vindt dat normaal en legt er zich bij neer!”

Niet zo bij Het Pandschap. “Wij durven het risico nemen om een prijs te geven die vaststaat. Als het uiteindelijk duurder blijkt, dan passen we zelf bij. We nemen het hele complexe gebeuren rond de renovatie op ons, de eigenaar moet geen offertes opvragen, moet niks meer vergelijken, geen discussies voeren met aannemers of komen kijken bij de uitvoering. Daar vragen wij uiteraard een vergoeding voor, maar we hebben nog nooit gehad dat mensen die te duur vonden.”

Image
“Het zelf organiseren van een renovatie is enorm complex, en gebeurt echt nog op een ambachtelijke manier. Iets wat we anno 2022 eigenlijk echt niet meer zouden mogen tolereren.”

Unieke werkwijze 

Dat het bedrijf zelfbedruipend is, vindt Bert heel belangrijk. “Het bedrijf werd door een aantal bouwtechnische mensen die ook sociaal bewogen zijn, opgericht als cvso: een coöperatieve vennootschap met sociaal oogmerk. Het sociale staat voorop, niet de winst. We hebben een model gecreëerd waarbij we met privé-kapitaal iets aan de maatschappij bijdragen: we verhogen het sociaal huuraanbod. Enkel voor de opstart van nieuwe afdelingen van Het Pandschap werken we met subsidies, maar na het eerste jaar is het telkens de bedoeling om zelfbedruipend te werken.”

Image
Bert Van den Broele, projectmedewerker en bestuurder bij Het Pandschap: “We hebben een model gecreëerd waarbij we met privé-kapitaal iets aan de maatschappij bijdragen: we verhogen het sociaal huuraanbod, telkens met de bedoeling om na een jaar zelfbedruipend te zijn.”

“Tegenover de lagere huurprijs die de eigenaar ontvangt ten opzichte van de reguliere verhuur, staat wel een lagere renovatiekost”, benadrukt Bert. Om dat te bekomen hanteert Het Pandschap een - voor de immowereld -  minder gangbare werkwijze. 

“Sociale huurwoningen moeten uiteraard voldoen aan een aantal kwaliteitseisen, maar een zogenaamde ‘villa-afwerking’ is niet nodig. We gaan nooit inboeten op kwaliteit, maar de afwerking moet niet esthetisch perfect zijn. Het is in die perfecte afwerking dat heel veel extra werkuren kruipen, waardoor wij de prijs op dat vlak sterk kunnen drukken. Al houden we altijd rekening met de eisen van de klant. Voor de ene mag het al wat grondiger gerenoveerd worden dan voor de andere.  Voor mensen met een beperkt budget kijken we wat minimaal noodzakelijk is.”

Ook recup van materialen krijgt een plek in het verhaal van Het Pandschap: waar mogelijk worden materialen hergebruikt. Al blijkt het niet evident. “Neem keukens of badkamers’, vertelt Bert. “Daar zit een enorme winstmarge op. Wij vinden gebruikte keukens en badkamers voor een fractie van de prijs van een nieuwe. Het nadeel is dat er ontzettend veel uren gaan in het demonteren en opnieuw installeren en in transport- en stockagekosten. Het uiteindelijke prijsverschil is daardoor niet meer zo groot, maar inzetten op hergebruik vanuit ecologisch standpunt krijgt onze voorkeur.”
“Onze eerste bekommernis is het sociale”, benadrukt Bert. “Al wat daarbij komt is meegenomen, maar we blijven trouw aan onze missie: goedkoop maar kwalitatief renoveren om sociaal te kunnen verhuren.”

Verder werkt Het Pandschap vaak met bedrijven uit de sociale economie, met mensen met een afstand tot de arbeidsmarkt die een job in de bouw uitvoeren en doorgroeien naar  een reguliere job. Het is een win-win: de werknemers krijgen kansen om ervaring op te doen in een sociaal gedreven omgeving en wij kunnen op die manier minder duur werken.  Ook dat helpt om mensen te overtuigen voor sociale verhuur.”, aldus Bert. 

Lokale noden

Vier jaar na de oprichting en met ondertussen 4 opgerichte afdelingen (Regio Antwerpen, Gent, Brugge en Rivierenland (de regio ten Zuid-Westen van Antwerpen) lopen de zaken goed. “En ondertussen toont ook de stad Antwerpen interesse. Politici zien ons graag komen: het kost hen geen geld - we werken met privékapitaal - en het helpt het woonprobleem op te lossen.”

De ambitie is niet om heel groot te worden. “We kijken waar de noden zitten, en richten dan lokaal een nieuw Pandschap op. We hebben het geluk dat ons model makkelijk opschaalbaar is: we zoeken lokale mensen die binding hebben met de bouwsector, maar ook met het middenveld en de lokale overheid. Ze kennen de lokale situatie en de aannemers. Mochten we dit allemaal centraal aansturen zou dat veel moeilijker zijn, ook logistiek..” 

Of Het Pandschap soms scheef bekeken wordt door de traditionele projectontwikkelaars, willen we graag weten.

 “Neen, eerder integendeel”, zegt Bert. “We werken vaak complementair. Voor de echte ‘A-locaties’ - de commerciële toplocaties - gaan we de concurrentie  niet aan. Al zijn er soms echt geëngageerde mensen die een huis in een A-locatie koste wat het kost sociaal willen verhuren en zijn er contacten geweest met een projectontwikkelaar die ons wilde betrekken bij een van zijn locaties” 

Het Pandschap zet in op  B-locaties, die commercieel niet zo interessant zijn voor de projectontwikkelaars. “ 

De traditionele projectontwikkelaars zullen in de toekomst ook steeds vaker moeten kijken hoe ze meer betaalbare, kleinere en compactere woningen kunnen aanbieden om rendabel te kunnen blijven werken. “Ook zij gaan moeten inzetten op goedkopere afwerkingen. Het verhaal van de penthouses op toplocaties loopt ook op z’n eind: er blijft een klasse van rijken die steeds rijker wordt, maar de middenklasse wordt steeds smaller. Voor ons is het makkelijker: wij zijn niet winstgedreven en hebben een andere mindset. We betalen onze medewerkers een correct vzw-loon, zonder straffe extralegale bonussen. Voor bouwtechnische mensen is dat peanuts, maar moor ons is de hoofdzaak dat we gedreven mensen hebben met een sociaal hart, waarvan het doel niet is om rijk te worden, maar hun job met passie en voldoening te kunnen uitvoeren.”

Buitenlands avontuur

Die mindset is ook wat Bert tot een buitenlands avontuur verleidde.
“Ik besef al sinds mijn jeugd de enorme luxe van hier te zijn geboren en opgegroeid, en wou altijd al iets betekenen voor andere mensen. Na  een thesis in Burundi, merkte ik al snel dat ik iets wou doen rond ontwikkelingssamenwerking, maar dat ik nog heel veel te leren had uit de praktijk.”
De eerste stap was 10 jaar werken om ervaring op te doen en geld te sparen “Daarna ben ik samen met mijn toenmalige vriendin een jaar op prospectie gegaan. We hebben enkele landen geprikt die we interessant vonden en hebben ze een voor een bezocht. We zochten uit waar de noden op vlak van wonen zaten, welke opportuniteiten er waren en hoe het systeem er in elkaar zat door met veel lokale mensen te praten. Uiteindelijk zijn we zo in Nicaragua terechtgekomen, Op een populatie van 5 miljoen inwoners is er een tekort van 400.000 woningen. De meesten wonen daar samen met hun ouders, soms nog grootouders, en de kinderen. Alleen de rijkere middenklasse kon er zich een eigen huis permitteren. We hebben gekeken naar hoe we de obstakels konden wegwerken om ook de mensen met een lager inkomen de kans te geven een huis te kopen”.


De grootste struikelblokken waren het juridisch aspect rond grondeigendom, maar ook voorfinanciering. “Die obstakels kon ik oplossen door zelf projectontwikkelaar te worden, met een niet-winstgedreven aanpak. We slagen erin om toch een pak goedkoper te bouwen dan de concurrentie, doordat we efficiënter werken. Tot op de dag van vandaag zijn we de goedkoopste van het hele land. We bouwden er ondertussen een 600-tal huizen.” 

Bert slaagde er ook hier in om het verhaal zelfdbedruipend te maken. “Mijn eigen spaargeld heb ik terugverdiend. Helaas kunnen we de echt arme mensen niet helpen… zonder subsidies en schenkingen is dat onmogelijk, ook op de huizenmarkt daar.”

Image
“In Nicaragua is er op een populatie van 5 miljoen inwoners een tekort van 400.000 woningen. Door zelf projectontwikkelaar te worden konden we de obstakels wegwerken om ook mensen met een lager inkomen de kans te geven een huis te kopen. We bouwden er ondertussen een 600-tal huizen.”, vertelt Bert.

Bert vond het belangrijk dat de Nicaraguanen dit ook als lokaal bedrijf zien. “Het is een Nicaraguaans bedrijf, met lokale medewerkers. Zelf ben ik nog lid van het bestuur en is het zaak de visie en missie te behartigen.”

Door er mee voor in te staan dat mensen de financiering krijgen werd het grootste obstakel weggenomen. “We gaan praten met onze klanten, zodat we de juiste argumenten  vinden om de bank te overtuigen dat ze ook ‘kredietwaardig’ zijn. Bouwtechnisch is het verhaal veel simpeler: we gaan uit van wat de mensen willen en zorgen dat dit zo betaalbaar mogelijk gerealiseerd wordt.”

Helaas verliep niet alles zonder slag of stoot. Nicaragua kende enkele moeilijke jaren met politieke instabiliteit en een bloedig neergeslagen opstand. Dat had ook een grote impact op het bedrijf: van de 75 werknemers blijven ondertussen maar 35 over. . “Heel wat mensen zijn moeten vluchten. We hopen dat het volgend jaar terug een stukje beter gaat. We laten de keuze om in Nicaragua te blijven of te vertrekken ook aan de mensen ter plaatse, want het is voor hen dat we het doen.”

Maar ondanks die valse noot, geeft het buitenlandse avontuur nog steeds enorm veel voldoening. “De mensen zijn er ontzettend blij dat ze de kans krijgen om te werken en geld te verdienen. Een zeer harde job in Nicaragua gezien het warme klimaat. Ik daag alle metsers van hier uit om hier in de bouw te komen werken, in die omstandigheden.”

Ook de klanten zijn enorm blij dat ze een huis konden kopen, iets wat velen nooit hadden durven dromen. “Een woning biedt ook een stuk bescherming tegen armoede op langere termijn. Het feit dat we effectief iets kunnen betekenen voor mensen die het nodig hebben, geeft me veel meer voldoening dan een rijkgevulde bankrekening”, besluit Bert met dezelfde filosofie die we ook terugvinden bij Het Pandschap. 

interview: Thijs Calu en Han Van Noten, Reset.Vlaanderen

Image

Dit artikel verscheen eerder in ons magazine rond het thema wonen. 

Word nu lid, en ontvang ons magazine, boordevol inspirerende interviews, opinies en artikels.

Dit artikel draagt bij aan de volgende SDG's: 
Image Image Image Image Image