Skip to content

Scan #2: Het Vlaamse Renovatiebeleid

Haalbaar en betaalbaar, dat zijn de twee termen waarmee Vlaams minister Zuhal Demir haar klimaatbeleid omschrijft. Maar zoals blijkt uit het renovatiebeleid van de Vlaamse regering is dit vaak een excuus om ambitieus klimaatbeleid te ondermijnen, en is het gevoerde beleid ook niet sociaal rechtvaardig. Haalbaar en betaalbaar? Gebrekkig en oneerlijk vooral.

Beeld: Beatriz Leonardo for ArtistsForClimate.org

Vlaams renovatieplan is gebrekkig en oneerlijk

Het renovatiebeleid is een cruciaal instrument voor een rechtvaardige transitie. Je kan tegelijk de woon- en levenskwaliteit van mensen verbeteren én de uitstoot van broeikasgassen verlagen. Dat kan bijvoorbeeld door maatregelen te nemen tegen schommelende prijzen en dure energierekeningen. Daarvoor is het noodzakelijk dat je renovatiebeleid niet op een ‘klimaateilandje’ uitoefent, maar er meteen werk van maakt om het gebouwenpatrimonium te vernieuwen in functie van meer kwalitatief en betaalbaar wonen. Het gaat dus niet om renovaties op zich; wel om de toegankelijkheid en betaalbaarheid ervan met het oog op energie-efficiëntie, kwaliteitsvol wonen en schone energie.

Met dat doel voor ogen is het dus belangrijk om eerst werk te maken van de transitie bij de meest kwetsbaren, of om op z’n minst te zorgen voor voldoende ondersteuning en begeleiding voor die groep. De grootste uitdagingen doen zich voor op de sociale en private huurmarkt. Toch heeft Vlaanderen vooral aandacht voor de eigendomsmarkt, en is zelfs daar het beleid ontoereikend voor de meest kwetsbare groep.

De Vlaamse regering heeft als doel geformuleerd dat alle gebouwen tegen 2050 het EPC-label A moeten hebben (zie kader). Daarvoor heeft ze beleid uitgestippeld met vier klemtonen: verplichtingen en normeringen; financiële stimuli met premies en leningen; ontzorging door drempels te verlagen; en betere informatieverstrekking en sensibilisering. De maatregelen variëren naargelang het inkomen.

“De grootste uitdagingen doen zich voor op de sociale en private huurmarkt. Toch heeft Vlaanderen vooral aandacht voor de eigendomsmarkt.”

Beeld: Boróka_Csibi

Dat renovatiebeleid is hard nodig, want Vlaanderen kampt met een verouderd gebouwenpatrimonium: maar liefst veertig procent van onze gebouwen heeft EPC-label E of F. Slechts 6,8 procent heeft de A-status. Dat is uiteraard een klimatologisch probleem: onze gebouwen zijn goed voor 29 procent van de broeikasgasuitstoot. Het is echter ook een sociaal probleem, want er is een duidelijk verband tussen het inkomen en de kwaliteit van de woning. Veel mensen in armoede wonen in sociale of private huurwoningen. Bijna de helft van de sociale woningen heeft een label D of slechter. Ook een op de drie private huurwoningen is van slechte tot matige kwaliteit. Bijna de helft van de private huurders staat op de wachtlijst voor een sociale woning. Alles samen wachten 175.000 Vlaamse gezinnen op een sociale woning.

Om alle gebouwen tegen 2050 het A-label te gunnen, zijn honderdduizend renovaties per jaar nodig. Dat zijn er nu slechts dertigduizend. Het tempo moet dus drastisch omhoog.

EPC: Label voor energiezuinigheid

EPC is de afkorting van energieprestatiecertificaat. Het toont aan hoe energiezuinig een gebouw is. Het label wordt opgemaakt door een erkende energiedeskundige en moet om de tien jaar worden vernieuwd. Wie bijvoorbeeld zijn huis verkoopt, heeft een geldig EPC nodig. Ieder huis krijgt een score. De laagste score is F, de beste score is A+. Op het EPC staan ook aanbevelingen om de woning energiezuiniger te maken. Elementen waarmee rekening wordt gehouden zijn bijvoorbeeld de gebruikte isolatiematerialen, de ramen, de installaties voor verwarming, verkoeling, warm water en ventilatie. In een ideale wereld woont iedereen in een klimaatneutrale woning met label A. Om de woonkwaliteit te verbeteren, heeft de Vlaamse regering een pad uitgestippeld waarbij alle woningen tegen 2040 minstens het label C moeten hebben, als minimale ondergrens voor menswaardig wonen. Tegen 2050 moeten alle woningen het A-label hebben. Daarvoor zijn ook financiële stimulansen voorzien, zoals premies en goedkope leningen.

Het EPC is zeker niet volmaakt. Het label is minder streng dan in andere Europese landen. Ook ligt de focus alleen op energie, en niet op klimaat in het geheel. Daarnaast is het verstrengingspad weinig ambitieus. Het is gevaarlijk en op termijn duurder om te voorzien in herhaalde, stapsgewijze renovaties dan in één grondige renovatie.

Bovendien blijkt uit een recente aflevering van het VRT-programma Factcheckers dat vaak wordt gesjoemeld met EPC-attesten. Eenzelfde woning kan heel verschillende labels krijgen, afhankelijk van wie langskomt om te inspecteren. Sommige energiedeskundigen gaan in tegen het inspectieprotocol, houden info achter en manipuleren het uiteindelijke resultaat.

Omdat het huidige beleid de klemtoon legt op eigenaars, gaan de voordelen vaak naar mensen die het niet echt nodig hebben. Meer dan de helft van de premies voor energiebesparende renovaties gaat naar de dertig procent hoogste inkomens. Dat kan doordat de laagste inkomenscategorie volgens het berekeningssysteem van ‘Mijn VerbouwPremie’ zeventig procent van de bevolking dekt. Ook binnen de groep eigenaars is er onvoldoende aandacht om gerichte steun te bieden. Vier procent van de eigenaars zijn zogenaamde ‘noodkopers’, mensen die noodgedwongen een energieverslindende woning hebben gekocht omdat ze geen huis konden vinden op de private of sociale huurmarkt. Een enorme groep, veertig procent van de eigenaars, kan de renovatiekosten niet zelf betalen of voorschieten. Met deze groep wordt te weinig rekening gehouden.

Voor de laagste inkomens zijn premies sowieso onvoldoende. Ze worden best aangevuld met toegang tot leningen of andere manieren van prefinanciering, zoals Mijn VerbouwLening of het Noodkoopfonds. De rente voor Mijn VerbouwLening staat echter op 2,25 procent, wat nog steeds behoorlijk hoog is. Voor veel gemeenten blijkt instappen in het Noodkoopfonds, waarbij OCMW’s een renteloze lening kunnen verstrekken aan de koper van een noodkoopwoning, bovendien een te hoge drempel. 

De grootste uitdagingen bevinden zich op de private huurmarkt. Daar is een beleid nodig dat de verhuurder aanmoedigt of in sommige gevallen zelfs verplicht om de woning energiezuinig te renoveren, maar dat tegelijk ook de huurder beschermt tegen eventueel asociale gevolgen, zoals een enorme stijging van de huurprijs.

Het huidige beleid is te vrijblijvend. Verhuurders worden nauwelijks aangemoedigd om te renoveren. De blokkering van de indexatie van de huurprijzen voor energieverslindende woningen is opgeheven, het verstrengingspad voor het EPC-label is te laks en het toevoegen van de energienorm aan de minimale woonkwaliteitsnormen komt pas tegen 2030, ruim te laat dus. Bovendien worden huurders onvoldoende beschermd. Er zijn weinig garanties dat de huurprijzen niet drastisch stijgen als gevolg van renovaties. Dat zou kunnen worden opgevangen door een doorgedreven vorm van geconventioneerd verhuren, zoals voorgesteld door de Vlaamse Woonraad, of door een blokkering van de indexatie. De Vlaamse regering koos daarentegen voor een flink afgezwakte vorm van geconventioneerd huren, waarbij private verhuurders steun krijgen als ze de woningen verhuren tegen prijzen die vijftien procent lager liggen dan de markthuurprijs.

“Het huidige beleid is te vrijblijvend. Verhuurders worden nauwelijks aangemoedigd om te renoveren.”

Beeld: © Dajana Oroz for ArtistsForClimate.org

Eigenaars die verhuren worden automatisch tot de hoogste inkomenscategorie gerekend, behalve als ze verhuren via een sociaal verhuurkantoor (SVK). Daar valt iets voor te zeggen, al mist de Vlaamse regering hier de kans om een apart beleid uit te stippelen voor eigenaars die het niet zo breed hebben. Er is ook geen doordacht omkaderend beleid om de ‘split incentive’ weg te werken (zie kader).

De split incentive als knelpunt

De ‘split incentive’ is een dilemma in de vastgoedwereld, omdat eigenaars en huurders vaak niet dezelfde belangen hebben. Daardoor worden noodzakelijke investeringen in duurzaamheid niet gerealiseerd. Want de eigenaar betaalt voor het verduurzamen van het gebouw, terwijl vooral de huurder baat heeft bij de voordelen. Als een eigenaar investeert in betere isolatie, zal de energiefactuur van de huurder dalen. Eigenaars die toch investeren, willen dit vaak helemaal recupereren door de huurprijs te verhogen, terwijl ze wel subsidies krijgen voor de renovaties. De Vlaamse regering neemt onvoldoende maatregelen om deze split incentive weg te werken.

Sociale huurmarkt onderbelicht

De sociale huurmarkt krijgt ondanks alle problemen weinig aandacht in de renovatiestrategie van de Vlaamse overheid. Er worden gewoon te weinig sociale woningen gebouwd. Dit heeft verschillende redenen: te weinig budgetten die ook nog eens slecht worden ingezet (de maatschappijen mogen er bijvoorbeeld geen bouwgronden mee kopen, en het geld wordt vooral ingezet voor omgevingswerken), bezwaarschriften tegen nieuwe vergunningen als gevolg van een negatief discours rond sociaal wonen, een slechte regie tussen de Vlaamse overheid en de gemeenten, enzovoort. Dat terwijl er veel meer goed geïsoleerde, fossielvrije sociale woningen nodig zijn. Er staan bijna evenveel mensen op de wachtlijst als dat er nu sociale woningen zijn. De private huurmarkt socialiseren is een deel van de oplossing, maar door de sociale huurmarkt uit te breiden zal de druk op de private huurmarkt ook verkleinen, en zullen de huurprijzen afkoelen.

In 2022 werd slechts een derde van het budget voor renovatie en bouw van sociale woningen gebruikt. Het jaar voordien werd ook maar 670 miljoen euro van de beschikbare 1,77 miljard euro geïnvesteerd. De Vlaamse regering wijt dit aan de administratieve rompslomp die de fusieoperatie van sociale huisvestingsmaatschappijen met zich meebrengt, waardoor de kerntaken even op de lange baan werden geschoven. Minister voor Wonen Matthias Diependaele versluisde een half miljard euro van het budget naar private ontwikkelaars om drieduizend huurwoningen en drieduizend betaalbare koopwoningen te bouwen (zie geconventioneerd verhuren hierboven). Maar dit systeem blijkt veel duurder te zijn dan sociale woningbouw.Er is tenslotte ook dringend een collectieve aanpak nodig van het renovatiebeleid. De Vlaamse overheid legt vandaag nog te veel verantwoordelijkheid bij het individu, terwijl een systemische aanpak nodig is. Dat betekent niet alleen collectief renoveren, zoals nu al gebeurt bij sommige appartementsgebouwen. Zo zou je renovatie-aanvragen per wijk kunnen bundelen via online platformen, en zo mensen helpen om premies aan te vragen. Er zou een publieke operator kunnen komen die renovaties kan coördineren en stimuleren, bijvoorbeeld door collectieve aankopen te organiseren. En er zou een specifiek overheidsprogramma moeten komen om de meest kansarme gezinnen te ondersteunen.

De vele drempels die er nog zijn voor het aanvragen van premies, moeten dringend worden weggewerkt. Er is wel een ontzorgingsbeleid, maar dat is verre van optimaal. Volgens de administratie kampt het systeem met groeipijnen. Het ondersteunen en begeleiden van de meest kwetsbaren zou een topprioriteit moeten zijn in een sociaal transitiebeleid. Lagere inkomens hebben vaak de tijd noch de middelen om zich te verdiepen in ingewikkelde premiesystemen en dergelijke, en ook de oudere verhuurders zijn niet goed mee met alle vernieuwingen. De mogelijkheid creëren dat iedereen zijn rechten opneemt, is ook een verantwoordelijkheid van de overheid, vandaar de noodzaak voor een collectieve aanpak waarbij sommige premies automatisch worden toegekend. Nu ligt die verantwoordelijkheid te veel bij (kwetsbare) individuen.

Lees het hoofdstuk in het rapport

Scan #2: Het Vlaamse renovatiebeleid

Achtergrondartikels

  • ‘Ambitieus. Haalbaar. Betaalbaar.’ Een realitycheck

    ‘Ambitieus. Haalbaar. Betaalbaar.’ Een realitycheck

    Toegegeven, “haalbaar en betaalbaar” zijn strategisch goed gekozen woorden. Ze illustreren de belofte te streven naar draagvlak en betaalbaarheid in de klimaattransitie. Helaas worden beide… Lees meer

  • Solidariteitscampagne wooncoop helpt kwetsbare huurders aan een woning

    Solidariteitscampagne wooncoop helpt kwetsbare huurders aan een woning

    Met hun solidariteitscampagne wil wooncoop kwetsbare huurders aan een een woning helpen. Een interview met Gerbrand Nootens, bewonerscoach en mede-oprichter wooncoop Lees meer

Deze scan draagt bij aan de volgende SDG’s: